«В “Ивакино-Покровском” мы сознательно проектировали так, чтобы проезд на машине был чуть неудобен, — рассказывает гендиректор Urban Group Андрей Пучков. — Избегали прямых участков длиннее 60 м — на них водитель невольно увеличивает скорость. В таких жилых комплексах необходимо создать условия, при которых водителю будет комфортно проезжать на скорости не более 15 км/ч». Также важно соотношение между числом домов в поселке и количеством выездов — иначе не избежать пробок в утренние и вечерние часы пик.

Особенности российского рынка таунхаусов в значительной степени определяют ситуация на рынке земли и платежеспособный спрос. Не секрет, что участков под частную застройку в Москве фактически нет, поэтому наиболее пригодная зона для таунхаусов — ближайшие пригороды. Неслучайно основной спрос на такие объекты сосредоточен в пределах 40 км от МКАД, констатируют в компании «ЗемАктив». Таунхаус обязательно должен быть пригоден для постоянного проживания. И все же покупатели воспринимают сблокированные квартиры как вариант загородного жилья экономкласса, отмечает Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group. «Почти 90% потенциальных клиентов ориентированы на бюджет покупки до 11 млн руб. (370 тыс. долл.), — говорит он. — На более дорогие объекты приходится менее 10% сделок». По данным Urban Group, за время кризиса объем платежеспособного спроса уменьшился, в частности, сократилась доля покупок со 100%-ной оплатой. Впрочем, снижение ставок и размера первоначального взноса стимулировало продажи таунхаусов по ипотеке — сегодня доля таких сделок составляет 30–35%.

С финансовой точки зрения приобрести таунхаус не представляет проблемы. Например, в Urban Group считают оптимальным вариантом покупку с помощью ипотеки секции стоимостью от 9,3 млн руб. в готовом ЖК «Ивакино-Покровское». В этом случае первоначальный взнос составит 20%, или 1,86 млн руб. Сегодня таунхаус по цене приближен к стандартной квартире экономкласса на окраине Москвы.

В корпорации «ИНКОМ» предлагают сравнить: на сумму 7 млн руб. можно приобрести трехкомнатную квартиру размером около 68 кв. м в Митино или двухуровневый блок в таунхаусе площадью 164 кв. м с участком в 1,8 сотки по цене 6,7 млн руб. в поселке Маленькая Шотландия (14 км по Ленинградскому шоссе), где подключены все коммуникации. И хотя поселок еще на активной стадии строительства, в нем уже сдано 53 квартиры, недавно жильцы принялись за внутреннюю отделку помещений. Территория находится под охраной, ведут работу по облагораживанию придомовых участков, установлена детская игровая площадка. Так что варианты оперативного изменения городского стиля жизни на пригородный существуют.

…Компания Urban Group уже отметилась на рынке нетипичным предложением. И тоже в демократичном сегменте. Поселок таунхаусов в Ивакино-Покровском стал реальным вариантом для тех, кто хотел совместить прелести загородной жизни с инфраструктурой города, не переплачивая за близость с ним. Добавим сюда качественную архитектуру. Она стала тем немаловажным плюсом, который для многих решил вопрос покупки. Может быть, потому, что до этого типовые кварталы домов и даже похожие друг на друга таунхаусы в Москве и Подмосковье никогда не были дешевыми, но и привлекательными внешне тоже не являлись.

Полная версия: http://realty.dmir.ru/articles/28884/

Москвичи смогут переехать за город: девелоперы готовят им дома попроще и развивают инфраструктуру в области

Приуроченная к открытию дачного сезона выставка «Showroom загородной недвижимости 2010», посвященная новым коттеджным поселкам (организатор — портал www.cottage.ru; прошла в конце апреля в подмосковном «Павловом подворье»), показала, что рынок загородного жилья скорее жив, чем мертв. Хотя последствия кризиса еще не преодолены и по-прежнему у покупателей популярно самое дешевое предложение — участки без подряда, девелоперы ждут важных изменений: москвичи морально готовы к переезду за город насовсем, а не только на лето и выходные. «Обеспокоенность сложной экологической ситуацией в Москве все чаще заставляет людей рассматривать загородный дом как основное жилье. Эта тенденция будет усиливаться», — уверена коммерческий директор компании Mozaik Development Татьяна Капланова. Однако переехать из города москвичам мешает неразвитость инфраструктуры вокруг и внутри поселков и нехватка домов другого типа — не таких больших и дорогих и лучше приспособленных к круглогодичному, а не временному проживанию.

Нет резервациям

Тем, кто будет жить за городом постоянно, потребуются детские сады, школы, больницы, магазины, а этих объектов в области не хватает уже сейчас, сетует заместитель гендиректора по развитию компании «Гуд Вуд» Александр Дубовенко. Создавать их внутри поселка хлопотно для девелопера и в конечном счете дорого для потребителя, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Ситуация, когда поселок представлял собой резервацию с полным набором услуг, уходит в прошлое», — уверен он.

«Решение — в привлечении профильных партнеров, — говорит генеральный директор компании “Вектор Инвестментс” Дмитрий Бадаев. — Одним из наших инфраструктурных проектов является животноводче­ская ферма с плодовым садом, огородом. Этим занимается Истринская молочная компания, у них есть опыт, у нас инвестиции». Рестораны, детские сады и спорткомплексы могут проектироваться не для каждого поселка, а только для наиболее крупных или в расчете на 5-8 поселков, прогнозирует начальник отдела рекламы и маркетинга «ЮИТ Московия» Виталий Осьминин. «Но мини-маркеты, аптечные пункты, пункты приема прачечных и химчисток станут непременным атрибутом каждого коттеджного или дачного поселка», — настаивает он.

Корректура плана

Рациональному переосмыслению подлежит и планировка поселков. «Генплан мы заказали американским архитекторам: они постарались создать ощущение приватности в поселке, с любой точки ты видишь лишь 4-5 соседских домов, а не прямую улицу типовой застройки. Общественная зона (дороги, детские площадки) занимает более 30% территории, мы расчистили и благоустроили пляж», — рассказывает Дмитрий Бадаев.

В компании «СТАРТ Девелопмент» к работе над планом поселка привлекают будущих жильцов: в проекте «Золотые ключи», пригородного поселения в Ленинградской области открыто предварительное бронирование участков и проводится опрос потенциальных покупателей: какие размеры домов и участков им нужны, какая инфраструктура. «В зависимости от результатов архитекторы будут корректировать генеральный план», — рассказала начальник отдела рекламы и PR компании Евгения Стрельцова.

Стиль за три процента

Сами дома тоже должны измениться. «Ушли в прошлое бастионы из красного кирпича с окошками-бойницами, архитектура стала гораздо более легкой», — говорит Виталий Осьминин. В комплексе таунхаусов Ивакино-Покровское архитектор Максим Атаянц сделал фасады в стиле старых европейских городов. «81% наших покупателей назвали одним из решающих факторов внешний вид дома. Затраты на разработку стиля поселка составили порядка 3,5-4% от общей суммы инвестиций — недорого в масштабе общих вложений. Мы считаем, что эти вложения полностью оправдали себя — даже в кризис в поселке шли активные продажи», — радуется представитель застройщика, директор по связям с общественностью компании Urban Group Яна Максимова.

А в поселке «Западная долина» по Киевскому шоссе проектировать дома пригласили нескольких архитекторов — Тотана Кузембаева, Юлия Борисова (UNK project), Вадима Грекова (арт-группа «Камень»). «Раньше они занимались проектами дорогих частных домов, — рассказывает PR-менеджер компании “Загородный проект” Евгения Саранцева, — но оказались открыты для такого предложения». Они разработали яркие модернистские проекты с открытыми солнечными террасами и сплошными остеклением, которые по площади, планировке и отделке приспособлены под массовую застройку.

За последние 20 лет архитектурные тренды в застройке поселков ближнего Подмосковья изменялись очень существенно. От комплексов с традиционными краснокирпичными домами к классическим усадебным ансамблям с обширными владениями, от суперсовременных хайтековских вилл из "стекла и бетона" к поселкам с домами из экологически чистых материалов. В последнее время приоритет единой концепции застройки загородных поселков Подмосковья все больше сменяется сочетанием на одной территории индивидуальных, не похожих друг на друга коттеджей. Встречаются подобные эксклюзивные объекты в основном или в небольших клубных поселках, или на окраинах крупных загородных комплексов. Однако, по данным экспертов, это скорее вынужденный шаг, связанный с продажей земли без подряда и отодвигающий развитие рынка на десяток лет назад.

В начале 1990-х, когда люди только получили возможность строить то, что им хочется, очень скоро "дурным тоном" стало признаваться строительство типовых безликих домов. Не прошло и пары лет как Подмосковье стало застраиваться коттеджами, отражающими характер и авторитет владельца, часто приближаясь к тому или иному архитектурному стилю. Так, в застройке подмосковных поселков первоначально сложилось несколько веяний.

С развитием знакомства с западно-европейской архитектурой у жителей подмосковных поселков стал формироваться более взыскательный вкус к архитектуре домов и требования к единой концепции застройки поселков. "В Подмосковье появились альпийские шале посреди ровного поля, готические замки и псевдобарочные усадьбы на маленьких участках, и множество подобных проектов, которые никак не вписывались ни в местность, ни в окружение", - отмечает директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. - С тех пор в Подмосковье стали популярны коттеджные поселки в стиле недорогих европейских предместий с аккуратными одинаковыми домиками, черепичными крышами и т.д. Яркими примерами подобных фантазий явились поселки "Ивакино-Покровское", "Маленькая Шотландия", "Маленькая Италия" и другие.

Однако в среде покупателей жилья класса deluxe этот тренд не прижился. Главным стилем 1990-х оставалась классика. При этом классический усадебный стиль подразумевал большой земельный участок, никак не менее 70-80 соток, дом с колоннами и внутренней отделкой в стиле ампир. Однако на практике такому неписанному правилу следовали далеко не всегда. Зачастую современные "усадьбы", предполагающие собой главенствующее положение посреди обширной зеленой территории, "лепились" к таким же усадебным домом на расстоянии обычных дачных коттеджей. Так, к примеру, сделан элитный поселок "Павлово" на 14 км по Новорижскому шоссе. Среди наиболее удачных примеров классических предместий выделяются поселки на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе, к примеру, знаменитые "Горки-2". В целом же, одни из самых респектабельных направлений застроены преимущественно "усадьбами" и "дворцами", которые вместо приусадебных полей окружены высоким забором.

Последние пять-десять лет загородные коттеджи возводятся в совершенно разных стилях. Помимо классики в архитектуре подмосковных поселков сложилось, по меньшей мере, еще три довольно популярных направления. 1. Американское ранчо – брусовой дом с большой площадью остекления, который прекрасно смотрится на лесных участках или рядом с водой. "Надо понимать, что нарочитая простота такого дома стоит очень дорого, и зачастую такие коттеджи могут стоить дороже, чем кирпичные. Если эти дома еще и правильно построены, то служат очень долго, и двести лет для такого жилья не предел. Возводятся они из бревна, минимум 30 см в диаметре, из кедра или лиственницы. Такое дерево и по теплоемкости, и по безопасности сопоставимо с кирпичом" - поясняет Н.Кац из "Усадьбы". Образцами этого стиля в Подмосковье служат поселки "Лама-Лама", агроусадьба "РАНЧО" и др.

2. Хай-тек. Здесь используются четкие геометрические формы, много стекла и бетона, внешний вид дома и внутренняя отделка очень часто перекликаются. Это нарочито современный и броский стиль. Примерами таких поселков являются: Барвиха-Village, Club 2071, Х-Park и другие.

3. Ар-деко и модерн – дома в этих стилях представляют собой сложные и замысловатые конструкции, с большими пространствами, сложными линиями и обилием декора. Однако, несмотря на разнообразие стилей и направлений в архитектуре частного жилища, которая наблюдалась последние несколько лет докризисного периода, наиболее популярным архитектурным стилем у покупателей остается классика. "Чаще всего это уже трансформированные под современные запросы проекты, где сочетается правильность форм и практичность", - делятся эксперты компании Villagio Estate. Яркими представителями подмосковных комплексов стиля ар-деко считаются Эрмитаж Village, "Троицкий парк".

Помимо архитектуры самих домов за двадцать лет изменилось и отношение к окружению, в котором живешь, - к самому поселку. За время активного освоения земель в ближнем Подмосковье в регионе было построено несколько крупных проектов – в основном на западе и юго-западе Московской области, которые отличала приверженность определенной концепции и застройка в едином архитектурном стиле. "Эти проекты оказались достаточно успешным, поэтому многие девелоперы старались следовать его примеру, уделяя значительное внимание созданию целостной архитектурной среды", – рассказывает генеральный директор RCF Capital Trust Илья Ануров.

Если речь идет о поселке с подрядом, то девелопер в любом случае старается сделать проект в едином стиле, говорят эксперты. Это есть один из показателей развитости загородного рынка жилья. "При строительстве крупных поселков всегда стараются выбрать архитектуру, удовлетворяющую вкусам большинства покупателей, - утверждает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков. - Если единая концепция присутствует, присутствует и единый архитектурный стиль. Просто этот стиль выбирается из числа тех, какие наверняка понравятся большинству. Представьте, кто-то построит хайтек в поселке размером с "Бенилюкс". Велика вероятность, что на рынке не найдется столько поклонников этого стиля. А когда в "Бенилюксе" продают именно такие дома, какие там и построили, то покупателей на них очень много, потому что стиль традиционный".

Наряду с комплексной застройкой в небольших клубных поселках зачастую приветствуется эксклюзивная, нетиповая архитектура. В таком формате жилого комплекса помимо минимального соседства застройщиками предлагается также уникальный стиль собственного дома. Кроме того, построить коттедж по индивидуальному проекту можно не только в клубном поселке. Зачастую для подобного рода домов в больших комплексах просто отводятся отдельные участки. "Чтобы найти компромисс, девелоперы зачастую отводят небольшие участки – обычно это окраины поселков, где требования к архитектуре менее жестки", - поясняет И.Ануров из RCF Capital Trust.

Кризис внес свои коррективы: некогда узкий сегмент рынка в последнее время стал трендом. "Некоторые застройщики оказывались в ситуации, когда денег нет, и продажи стоят. Тогда они решили пойти на компромиссы – продавали отдельные участки, строили дома по проектам покупателей и т.д. и т.п. То есть архитектурный стиль поселка не выдерживался. Но это не от хорошей жизни. В дальнейшем такие компромиссы снижают качество и стоимость поселка, осложняют продажи".

Уменьшение бюджетов покупки впоследствии кризиса не могло не сказаться и на вкусах покупателей. "Девелоперы постепенно стали отказываться от уникальных, но дорогих находок в архитектуре, - говорит И.Ануров из RCF Capital Trust. - Теперь все больше предпочтения отдается проектам домов из быстровозводимых конструкций либо проектам, где применяются не самые дорогие, но прочные и добротные материалы. К тому же в кризис стали строить дома уже меньших площадей, чем раньше, поэтому архитекторам предоставляется меньше возможностей для полета фантазии". Пока же кризис сказался только на уменьшении площади дома и удешевлению материалов строительства – "кризисного" стиля выработано пока так и не было. "Кризис заставил обратить внимание на развитие недорогих поселков. Но в недорогих поселках вопросы архитектуры всегда были на втором месте. Поэтому сказать, что кризис как-то особенно отразился на выборе архитектурных стилей, нельзя. Возможно, что 2010 год принесет какие-то новые тренды. Пока же проектов, которые сформированы после кризиса, почти нет", - подводит итог А.Рыков из Penny Lane Realty.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

В 2009 году введены в эксплуатацию следующие поселки таунхаусов:

1. "Потапово" - I очередь.

2. "Ивакино-Покровское"

3. "Чистые пруды-2"

1. За период март-декабрь 2009 года предложение таунхаусов возросло на 6%.

На декабрь 2009 на рынке таунхаусов Московского региона представлено 12 672 секции таунхаусов – это на 3,7% больше, чем в марте 2009 года, когда насчитывалось 12 209 секций. 4 709 секций (37%) находятся в полностью сданных поселках и 7 963 секций (63%) в строящихся и реализуемых поселках.

При этом на рынке таунхаусов эконом-класса с марта по декабрь 2009 года предложение уменьшилось на 10%, поскольку уровень продаж был выше уровня прироста объема предложения. Сейчас в продаже находится всего 2 152 секции (в марте их было 2 403).

2. Основная доля таунхаусов сосредоточена на отдалении 14-17 км от Москвы, на северо-западе, западе, юго-западе и севере.

По числу уже сданных таунхаусов лидируют северо-западные направления – Куркинское и Пятницкое. Во многом благодаря интенсивному строительству таунхаусов в микрорайоне Куркино и на ближайших территориях.

По строящимся таунхаусам лидерами являются: Дмитровское (1438 секций), Калужское (1378) и Ленинградское шоссе (1320 секций).

По объемам таунхаусов, находящихся в продаже лидирует Новорижское шоссе (928 секций), далее идут Ленинградское шоссе (705), Дмитровское (603), Киевское (437) и Калужское (368).

3. Такое явление, как заморозка строительства в связи с кризисом, не характерно для рынка таунхаусов, поскольку основная доля объектов имеет высокую степень готовности. Тем не менее, фиксируются отдельные случаи факты заморозки объектов – это "Морозов Посад" (Новорижское ш., 24 км), "Красный колос" (Калужское ш., 23 км) и "Фирсановка Life" (Ленинградское ш., 17 км). Данные проекты находятся на стадии освоения земельного участка – ограждения, прокладки временных дорог, но, в связи, с отсутствием спроса на жилье столь низкой готовности строительные работы приостановлены. Приостановлено строительство элитного поселка таунхаусов "Ромашково XXI" (РУШ, 5 км) – на данном объекте возведен ряд каркасов таунхаусов.

Средняя готовность реализуемых таунхаусов составляет 66%, что на 12% ниже чем в марте 2009, за счет появления на рынке поселков на нулевом цикле строительства.

4. Средняя площадь предлагаемого на рынке таунхауса равна 230 кв.м.

40% предложения приходится на сегмент с жилой площадью 200-250 кв.м , 34% на 150-200 кв.м

5. Спрос на таунхаусы на 90% приходится на объекты стоимостью до 14 млн. руб. Причина – существенное снижение цен на коттеджи. Т.е. покупатели, располагающие суммой свыше 14 млн. руб., сейчас вполне могут купить коттедж, в пределах 20 км от МКАД. Это существенно влияет на верхний ценовой сегмент таунхаусов – "оттягивая" спрос.

6. За период март-декабрь 2009 года средняя стоимость таунхаусов снизилась на 22% – с 75 354 руб./кв.м. до 58 482 руб./кв.м. Во многом это произошло за счет снижения цен в сегменте бизнес-класса. В сегменте эконом-класса (таунхаусы стоимостью ниже 14 млн. руб.) цены опустились меньше, чем в среднем по рынку – на 7% – с 57 389 руб./кв.м. до 53 120 руб./кв.м. Таким образом, эконом-класс подешевел меньше.

Сейчас в среднем по рынку стоимость таунхауса площадью 230 кв.м составляет порядка 13,5 млн. руб. (в марте 2009 она равнялась 16,9 млн. руб.).

При этом из-за снижения цен в разных сегментах, структура предложения таунхаусов по стоимости существенно изменилась. Объем таунхаусов до 8 млн. руб. вырос на 2%.Существенно увеличилась доля таунхаусов по 8-10 млн. руб. (+17%). Это произошло за счет сокращения сегмента 10-13 млн. руб. (-14%).

Также возросла доля таунхаусов по 13-17 млн. руб. (+7%). Это произошло за счет снижения сегмента 20-25 млн. руб. (-5%).

На 3% сократился сегмент 25-30 млн. руб.

Доля таунхаусов свыше 30 млн. руб. сократилась до 0.

7. На рынке таунхаусов высокими темпами развивается ипотека, основным кредитором выступает Сбербанк. Если заключено соглашение со Сбербанком – это показатель благонадежности девелопера. Например, ипотека от Сбербанка предоставляется покупателям таунхаусов "Ивакино-Покровское".