Жилой комплекс "Ивакино-Покровское" по итогам независимого опроса экспертов рынка недвижимости, проведенного журналом "Building.life" о городской и загородной недвижимости, занял 3-е место в рейтинге поселков в таунхаусов, а также получил максимальный балл за ценовую доступность. В опросе участвовали аналитики компаний "Urban Group", "Терра-недвижимость", "DOKI", "Конти", "Аллтек Девелопмент", "Paul`s yard" и другие независимые эксперты. Поселки оценивались по следующим критериям: удаленность от МКАД, стоимость квадратного метра, доля таунхаусов в поселке, наличие инфраструктуры в поселке, транспортная доступность, в т.ч. общественным транспортом, экология района, благоприятное соседство, архитектурный облик, размер прилегающего участка, репутация застройщика.

С 10 по 13 апреля Жилой комплекс "Ивакино-Покровское" был представлен на выставке "Домэкспо - Россия", проходившей в Гостином дворе. В ходе выставки наш стенд посетило более 1000 человек. Благодарим наших посетителей за интерес, проявленный к нашему проекту.

Жилой комплекс "Ивакино-Покровское" будет представлен на 18-й международной выставке "Домэкспо Россия". Приглашаем вас посетить стенд № 82 на "Улице загородной недвижимости", где Вы сможете увидеть макет жилого комплекса, получить консультацию специалистов по приобретению загородной недвижимости, узнать условия приобретения понравившегося Вам таунхауса. Выставка пройдет с 10 по 13 апреля в Гостином дворе, по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д.4 (станция метро "Китай-город").

В ходе строительства жилого комплекса "Ивакино-Покровское" закончены работы по устройству фундаментов и начались работы по возведению стен, заливке монолитных железобетонных перекрытий первого этажа ; на отдельных домах уже возводятся стены 2-го этажа. Введена в эксплуатацию трансформаторная подстанция¸ полностью обеспечивающая потребность комплекса в электроэнергии.

"Почему я настаиваю, что я эту выставку делаю, как архитектор? – рассказывает Максим Атаянц. Меня занимает то, что в римской античности средствами архитектуры был достигнут необычайно высокий уровень жизнеустройства. Даже в самом провинциальном уголке человек получал гарантированный набор удобств. Путешественник, прибывающий из центра в самую удаленную провинцию нашел бы, где остановиться, понял бы, где искать театр, а где - общественные термы, форум или храм. Из огромного античного наследия можно черпать массу идей, которые по разным причинам не перешли в современную архитектуру. К их числу относится, например, баланс общественных и частных пространств в городской среде, соотношение градостроительного каркаса (главных улиц, проезжих и пешеходных, общедоступных сооружений) и той плоти, которая нарастает на этом скелете за счет жилой ткани".

Строительная культура античности, по мнению Атаянца, способна подсказать выход из многих сложных ситуаций, над которыми ломают голову современные девелоперы. Взять хотя бы самую популярную сейчас среди подмосковных застройщиков площадь – 10 гектар. Этот кусок земли требует особого архитектурного решения – он еще маловат, чтобы стать маленьким городком, но уже не может быть бессмысленным скоплением домов.

Богатый архитектурный язык античности служит для Атаянца отправной точкой для собственных поисков в постройках разного назначения – храмах (Церковь Святой Елены в Ленинградской области)), общественных зданиях (салон "Калигула"), жилой застройке (таунхаусы "Ивакино-Покровское", частный дом на Остоженке). Особые варианты капителей в Сирии становится для него поводом для собственных поисков в Лисьем Носу или на Ленинградском шоссе. Архитектор совершает рейды в пустынные, Богом забытые уголки за полуразвалившейся аркой не просто для полноты своего собрания. Он привозит с собой фотографии диковинных руин и зарисовки фантастических карнизов, а вместе с ними – обоснование для заказчика: почему у него в особняке появился такой постамент под колоннами, или откуда родом вон тот архивольт при входе в столовую. Выявленные красоты переплавляются Атаянцем в собственный художественный почерк. Неслучайно критики называют его "архитектором поздней античности".

В экспозицию включены сто семьдесят фотографий и сорок пять рисунков римских городов и храмов, сделанных автором во время многочисленных поездок по странам южного средиземноморья – Алжиру, Тунису, Марокко, Ливии, Иордании, Сирии и Ливану. И это лишь малая часть коллекции, состоящей более чем из 20 тысяч изображений, собранных за три года. Коллекции, в которую вошли изображения отдаленных и труднодоступных памятников, которые можно увидеть, пожалуй, только, у Атаянца. В своих рисунках и фотографиях архитектор анализирует удачи и неудачи античных зодчих, фиксирует редкостные и типовые решения, смакует общие виды памятников и отдельные детали… На работах лежит печать аналитического мышления архитектора: он словно фиксирует античный идеал в своих фотографиях, анализирует его в графических листах, чтобы в итоге появилась архитектура – объемная, осязаемая и современная: офисы, особняки, поселки таунхаусов…

Максим Атаянц: Я уже упоминал о том, что рисунки и фотографии, представленные на моей выставке, - это часть моей архитекторской деятельности. Теперь, наверное, нужно объяснить, какое отношение имеют эти огромные, побитые временем камни к современной архитектурной практике, что мы можем извлечь из них полезного, и каким образом с этим наследием работать.

Историки условно считают, что практически вся античность закончилась в середине V века нашей эры, затем наступило Средневековье, потом - Возрождение, Новое время и так далее. Однако и после "смерти" античности не было ни одного периода в европейской архитектурной традиции, когда бы античное наследие тем или иным образом не служило серьезной базой для дальнейшего развития архитектуры. Так происходило и в Средневековье, и во времена Ренессанса. В России это опосредованное влияние заметно даже в Древней Руси, а уж в послепетровскую эпоху, когда началась европейская тенденция в истории русской архитектуры, мы можем увидеть переосмысление обширных прямых заимствований из античности.

Далеко за примером ходить не надо. Мы с вами сидим сейчас в богатом допожарном особняке конца 18 века. Любопытно, что именно с этого здания Лев Толстой списывал дворец старого графа Безухова, где Пьер вступал в права наследства: действие происходило конкретно в этой анфиладе. И вы можете видеть и коринфские колонны в зале, и внешний фасад - все это традиционные для архитектуры XIX века ссылки на античность. В XX веке ситуация сложилась более сложная: те, кого сейчас принято считать сталинскими классицистами, напрямую использовали внешние античные формы, а им противостояла совершенно другая - модернистская - группа, и эта оппозиция теперь уже стала традицией.

Сейчас сложилась ситуация, когда кому-то кажется, что античность уже вряд ли может нам чем-то помочь, мы это преодолели, изжили. Я с этой позицией не согласен. Разумеется, совершенно не обязательно буквально копировать какие-то внешние формы, это, в конце концов, дело вкуса (хотя я, например, люблю ордерную архитектуру, и часто ее использую). Но мне хочется показать вам, каким образом сегодня можно извлекать уроки из античных городов и построек, не зависящие от вкусовых пристрастий и полезные практически любому профессионалу.

Как нам это может помочь? Вокруг Москвы и вообще в России сейчас идет колоссальное строительство. Причем строятся не просто точечные здания, а целые жилые комплексы, поселки, где люди хотят создавать для себя более-менее комфортную среду. Как выглядят подобные поселки, построенные 10 лет назад, мы хорошо себе представляем. Их основная проблема - полное отсутствие градостроительного подхода. Есть некий участок земли, где нет даже улиц, их заменяет просто проезжая часть, на этой территории, совершенно отчужденно друг от друга стоят дома, замкнутые на себя и не образующие никакого художественного целого.

Спрашивается: при чем тут Римская империя? Дело в том, что во времена Античности архитектура была одним из самых мощных способов монументальной имперской пропаганды. Колоссальные ресурсы были брошены на то, чтобы человек, живущий где-нибудь в районе нынешней Британии или Испании, куда бы он ни поехал - даже на Аравийский полуостров или в Африку, видел вокруг себя очень комфортную, осмысленную градостроительную среду с совершенно определенным набором удобств. Эта градостроительная схема предлагала понятную структуру улицу, общественных сооружений, все паузы были заполнены жилой ткань, город очень ясно отделялся от окружающей сельской территории и т.п.

Например, посмотрите на эту реконструкцию одного из небольших античных городков. Фотография его руин есть в моей экспозиции. Это Суфетула - абсолютно заштатный городок, расположенный на территории нынешнего Туниса. В нем жило, в лучшем случае, 10 тысяч человек,- то есть примерно те же масштабы, что и в наших поселениях, возникающих вокруг Рублево-Успенского шоссе, Новой Риги и т.д. Однако отличия сразу бросаются в глаза, потому что в античном городке, при достаточно регулярной сетке улиц, совершенно очевидно выделена разница между собственно городской жилой тканью и отдельно существующими общественными центрами притяжения. Вот здесь находятся термы: это принято переводить как бани, но, на самом деле, это скорее клубно-досуговое место, где было сосредоточено все для отдыха. Рядом с термами - театр. Вот площадь, на которой стоят храмы. Тут же рыночная площадь. То есть налицо принципы, которые мы можем и должны использовать сегодня: четкое разделение заселенной территории от окружающей природы (у нас сейчас эта граница смазана); жесткий градостроительный каркас, созданный сетью улиц, где улица - это не просто место, где может проехать машина, а настоящий скелет с шарнирами, по которому человек может ориентироваться и благодаря этому чувствовать себя в этой среде комфортно.

Вот еще один такой пример. Это аэрофотосъемка античного городка Джемиля, он же Куйкуль, это в Алжире. Здесь видны, казалось бы, регулярные кварталы, но в них обязательно вклиниваются какие-то общественные сооружения. Посмотрите, как прихотливо расположена главная улица. Казалось бы, она прямая, но идет с некоторыми поворотами, каждый из которых обязательно "закреплен" чем-то красивым: триумфальной аркой, рыночной площадью, храмом, торговыми рядами. Человек, попадающий в подобную среду, во-первых, не испытывает депрессии от однообразия, потому что ему всегда интересно идти в какую-то сторону, он все время видит некие манящие ориентиры, а, во-вторых, ему абсолютно понятно разделение общественных и частных пространств, и он легко в них ориентируется.

Это и есть один из главных уроков, который мы извлекаем из античной архитектуры: в любом жилом комплексе, площадью свыше 3-4 гектаров обязательно должны появляться какие-то общественные пространства. Не просто как паузы между застройкой, но и как что-то очень активное.

Теперь я покажу вам несколько примеров из современности, где я применил только что сформулированные принципы. Первый – это поселок "Бакеево", расположенный у Пятницкого шоссе: довольно причудливой формы участок около 7 гектаров, на котором расположено 17 домов премиум-класса, площадью 800-1200 метров. Меня пригласили уже в тот момент, когда у девелопера возникли сложности. Проблема была в том, что из-за неправильной формы участка, заезд на него приходился с короткой стороны, и было не очень понятно, что, собственно, с ним можно сделать. В первую очередь, я спроектировал въездную арку – такой совершенно четкий сигнал въезда, обозначающий, что мы попали из окружающей природы внутрь жилого комплекса. Войдя, человек попадает на достаточно просторную площадь овальной формы. По сути, это такой распределительный вестибюль, в котором люди могут сориентироваться. Здесь же находятся общественные здания: магазины и т.п. Вот эти пропилеи обозначают уже въезд в жилую часть. Улица идет с легким изломом, чтобы избежать унылой, ничем не замкнутой перспективы. Дальше расположена кольцевая площадь с фонтаном, вокруг которой распределяются индивидуальные дома.

Главная проблема состояла в том, как разместить постройки на территории, чтобы они не выглядели просто 17-ю случайно рассыпанными кубиками. Естественно, более представительные и дорогие дома мы сосредоточили в самой престижной и удобной для проживания части с видом на лес. Интересно решение с автомобильным движением: оно закольцовано, при этом обозначено некое преимущество пешеходов перед водителями.

Я специально начал с достаточно тривиального случая, потому что именно такие задачи приходится чаще всего решать архитектору. Несколько сложнее обстоят дела с таунхаусами. Здесь главная экономически-архитектурная проблема заключается в том, что покупатель приобретает таунхаус как отдельный собственный дом. А с точки зрения архитектурной документации, дом - это ряд таунхаусов, состоящий из 10-12 блок-квартир. Вторая сложность: отдельная блок-квартира не является самостоятельным выразительным элементом, потому что фасад очень маленький, как правило, не больше 7 метров в ширину. То есть его невозможно сделать настолько выразительным и самостоятельным, чтобы он являлся художественной единицей, не превратив это в карикатуру. Третья проблема состоит в том, что сейчас на рынке недвижимости, за исключением некоторых уникальных случаев, принято оперировать участками площадью 10 гектаров, плюс-минус 1-2 га. Видимо, нарезка таких участков является для администраций и владельцев земли наиболее удобной для оформления и продажи, а для девелоперов – оптимальной по размеру вложенных средств и возможности контролировать риски. В этой ситуации плохо только архитектору, потому что продажи этих 10-гектарных кусков ведутся хаотично, у рядом расположенных участков часто оказываются разные владельцы. А общей градостроительной политики или общего регламента у нас нет. К тому же, все поселения такого типа всегда страшно закрытые, люди прежде всего хотят создать собственный мирок и отгородиться от всех остальных.

10 гектаров – это слишком маленькая территория для того, чтобы на ней могла возникнуть самодостаточная архитектурная структура. Кроме того, девелоперы очень хорошо умеют считать, поэтому требуют очень большую плотность с гектара и без всяких там фантазий, а просто жилые дома, жилые дома, жилые дома… Им проще воткнуть где-нибудь около шоссе супермаркет, с фитнесс-клубом наверху и рестораном внизу – эдакое большое сельпо, с пристегнутыми к нему одинаковыми рядами домиков.

В итоге, если пользоваться биологическими ассоциациями, мы получаем вместо живого организма разросшуюся культуру бактерий в виде опухоли, в лучшем случае, доброкачественной. С этим нужно бороться некими искусственными методами, потому что какой-то естественный общественный центр очень трудно возникает в маленьком поселке на 10 гектарах.

Я хочу вам показать несколько слайдов нового жилищного комплекса таунхаусов "Ивакино-Покровское", который сейчас строится в Химках. Задача изначально была непростая: два участка земли, расположенные по разным сторонам шоссе, со сдвигом. В сумме они образуют порядка 9 гектаров. На них нужно было разместить 280 таунхаусов. В таких случаях "казарменная" планировка практически неизбежна, потому что нужно обеспечить плотность, и при этом как-то осмысленно все организовать.

На плане очень хорошо видно, как в этот танхаусный поселок вплетаются античные архитектурные традиции. Участок, имеющий квадратный форму, напоминает планировку римского военного лагеря. Вторая часть поселка имеет вытянутую форму, закругленную с одной стороны, словно жилье возникло на месте античного ипподрома. Это очень распространенная ситуация в старых европейских городах, когда новая ткань города столетиями наращивается на старую градостроительную структуру. Достаточно вспомнить площадь Навона в Риме.

Обратите внимание на ряды таунхаусов: фасады не образуют сплошной прямой линией, они несколько сдвинуты относительно друг друга. Это сделано специально, чтобы глаз не уставал от однообразия.

Поскольку любой такой поселок – это охраняемый периметр, то мне захотелось извлечь пользу даже из будки охранников на въезде. Она становится хорошим сигналом о том, что мы с сельской территории проникаем внутрь городка. Ведь по плотности домов на единицу площади это все-таки скорее городская среда, чем сельская. Здесь, как и в предыдущем проекте, разделены входы и маршруты движения для машин и для пешеходов. Для пешеходов построены крытые галереи, по которым можем пройти вглубь поселка, для машин же предназначен объездной круговой маршрут. Здесь так же организована площадь, чтобы человек мог передохнуть и понять, куда он хочет идти, а не блуждать в лабиринте домов, расставленных квадратно-гнездовым способом.

Еще один позитивный момент: мне удалось убедить заказчика сделать все фасады разными, потому что это выглядит привлекательнее, да и продается лучше. И, кажется, этот экономический прогноз оправдывается. Ведь нет ничего более депрессивного, чем вид большого массива панельных домов с одинаковой сеткой окон.

Дальше вы можете увидеть и вполне прямые ссылки на античность. То тут, то там среди ткани "просто домов" возникают некие формы, "приглашающие" пойти в этом направлении. Например, на полукруглом изгибе улицы я ввел образ аркады, которая намекает на то, что остатки античного акведука были обстроены и обжиты последующими поколениями.

Вот новый жилой комплекс в районе Аксаково - еще один поселок, который проектировался примерно по тем же принципам, но на участке совершенно другой формы. Это в 18 километров по Дмитровскому шоссе, территория 9 гектаров, запланировано 300 домов. Этот участок вытянут вдоль трассы, поэтому, с одной стороны, нужно было от нее отгородиться, а с другой стороны - придать всему этому какую-то осмысленную форму, чтобы люди, проезжающие мимо на автомобиле, увидели не хаотический конгломерат домиков, а выраженную структуру.

Поскольку здесь есть расширение участка, мы решили сделать некую распределительную площадь, от которой лучами расходятся три улицы. В глубине есть жилая улица, а чуть дальше - такой прихотливо изгибающийся бульвар,

Для меня базовым критерием удачной жилой среды является тот факт, если человек может выйти из собственного дома и полчаса в сладком безделье прослоняться вокруг, где-то погулять, куда-то зайти, посидеть – и не чувствовать, что это время потеряно зря. Такого рода ощущения часто возникают в исторических центрах маленьких европейских городов, отчего там очень любят болтаться туристы.

А как создать такую среду? Во-первых, нужно вынести на улицу какие-то учреждения, предназначенные для гуляющего человека. Скажем, мы заложили в этом поселке большой супермаркет, со спорт-клубом и рестораном. Но при этом разместили там только половину торговых площадей. Все остальные общественно-полезные учреждения рассредоточены в первых этажах таунхаусов, стоящих на площади и вдоль улицы. Сначала заказчик опасался, что люди, покупающие "собственный дом", не захотят соседствовать с лавкой. Но надо помнить, что таунхаусы – это жилье не для богатых, а скорее для среднеобеспеченных семей, которые, возможно, с трудом заработали на этот дом, а им его нужно еще и содержать. Так что помещение, где самому можно открыть магазинчик или сдать его в аренду соседу, оказалось совсем не лишнее. В нем можно открыть маленький магазин или туристическое бюро, копировальную фирму или даже стоматологический кабинет. На примере "Ивакино-Покровского", где уже начались продажи, могу сказать, что такого рода типология пользуется спросом.

Еще одна идея, которую я подчерпнул на Западе, где недолго работал. Местный архитектор высказал удивившую меня тогда мысль о том, что в жилой зоне машинам должно быть "неудобно". Потому что если машине будет удобно, она будет ехать слишком быстро. Поэтому нужно сделать так, чтобы водитель не мог разгоняться свыше 30 километров в час, тогда он никого не собьет. Понятно, что у нас не было садистской задачи специально сделать плохо автомобилистам, но в какой-то мере мы эту идею учли.

Когда наша лекция закончится, я с удовольствием покажу вам на фотографиях в экспозиции, откуда я взял все эти идеи: почему улица поворачивает, как поворот улицы чем-то зафиксирован. В средиземноморских странах это был либо фонтан, либо беседка, либо просто ниша в стене, или арка, перекинутая через улицу… Все эти детали были как часть конструктора, состоящего из знаковых, понятных людям структур. Мне кажется, что такого рода опыт может быть востребован даже в функциональной, модернистской архитектуре.

Я показал вам три довольно ординарных проекта. Казалось бы, что в них интересно? Бюджет ограничен, поэтому выразительных средств у архитектора гораздо меньше. Однако, даже когда вы строите богатую виллу площадью 3 тысячи метров на 5 гектарах, вы все равно остаетесь в рамках проектирования одного дома. А подобные поселки позволяют создавать не просто дом, а уже градостроительную среду, то есть перейти на следующий уровень сложности.

И второй момент: как ни странно, в ситуации со среднебюджетным поселком профессиональная ответственность архитектора выше. Потому что богатый человек покупает себе не один дом: он построит что-нибудь под Москвой, потом на Сардинии, в Испании, продаст виллу на Рублевке и переедет на Новую Ригу, потому что ему в пробках надоело стоять. Он везде что-то строит, и для него это, в общем, рядовое событие. А вот эти таунхаусы рассчитаны на совершенно другой класс людей, которые своим горбом очень тяжело зарабатывают на дом. Для них это чаще всего разовое мероприятие. И если мы не отнесемся к этому со всей серьезностью и порядочностью профессионалов, не сделаем нашу работу максимально хорошо, то это будет просто свинство.

Теперь от градостроительных, девелоперских проектов хочу перейти к более частным и оригинальным случаям, которые уже впрямую ориентируются на античные средства выразительности. Вот, например, эскиз проекта дома в Лугано, Швейцария. Тут и климат практически тот же, срезидемроморский, и природа, поэтому заказчики захотели от меня чего-то адекватного. Они попросили построить виллу с видами на исключительно красивом склоне. До меня за это брался другой архитектор, но просто не справился с этим склоном. Мы придумали сделать двухэтажную искусственную платформу, квартиры в которой будут сдаваться в аренду (швейцарцы - люди достаточно рачительные). А уже на этой платформе, как на ровной площадке, ставить виллу с внутренним двором и большой лоджией, с которой и открываются красивейшие виды на Луганское озеро. Просто грех было такой красивый вид не вставить в соответствующую ему рамку.

И последний, совершенно неожиданный для меня заказ: кафедральный сбор в Петербурге на 3,5 тысячи человек. Храм должен стоять фактически на въезде в город со стороны местной Рублевки, то есть на Сестрорецко-Зеленоградском направлении, у Финского залива. Его довольно далеко видно. То есть место само по себе хорошее, но находится в такой странной среде, состоящей из сплошных типовых домов. Мы проектируем крупный комплекс, видимо со следующего года начнется строительство. Здесь тоже каким-то образом античные формы применяются. Собственно, прототип нашего собора - это храм в Сирии, где подвизался Святой Симеон Столпник. Организация внутреннего пространства – оттуда.

В заключение я хочу вам показать одну странную фотографию. Она меня в свое время просто поразила. В начале ХХ века, когда люди начали взлетать над землей, возникло новое направление в археологии - аэро-археология. Потому что с птичьего полета иногда открываются совершенно поразительные вещи. Вот это обычное фермерское поле в Англии, засеянное какой-то сельскохозяйственной культурой. А с самолета видно, как на протяжении нескольких километров на земле словно начерчены планы вилл римского времени, которые там стояли. Как это возможно? Дело в том, что там, где проходили линии фундаментов и камни скреплялись известью, трава вырастает другого цвета. Мне это кажется очень символичным: что бы мы ни построили, через много столетий, когда все, казалось бы, исчезнет, следы вылезут обязательно.

И еще одно заключение: античное наследие окружает нас изнутри и снаружи. Я, вообще, хорошо понимаю людей, которые относятся к нему с ненавистью. Знаете, когда какого-нибудь родственника или соседа видишь все время, он может смертельно надоесть. Знаем мы это или нет, осознаем или не осознаем, но античность присутствует практически повсюду, в любом нашем культурном проявлении, в том числе и в архитектуре. Просто нужно осознавать этот факт и пытаться извлечь из него пользу ко всеобщему удовольствию. Спасибо.

Вопрос: Насколько важно цветовое решение фасадов таунхаусов? В свои проектах Вы закладываете цветовую гамму или владелец дома вправе решать сам? Я слышала, что в одном из индийских городов все дома покрасили в розовый цвет – и там значительно сократилась преступность.

Максим Атаянц: Да, в Индии в розовый цвет покрасили город, в котором обитает какой-то гуру очередной индийской религии. Не знаю, что там произошло с криминогенной обстановкой, но мне документально известен другой факт: в радиусе 100 метров от городских фонтанов преступность практически равна нулю. У меня есть и собственный опыт на сей счет: одним из моих первых проектов была реконструкция интерьеров какого-то жуткого советского НИИ в Петербурге, которое купила страховая компания. Я нарисовал им что-то красивое, а местная служба безопасности меня предупреждает: "Все равно все заплюют, бычки о вашу красоту тушить будут". Я ответил: "Мне кажется, нет". И действительно, когда здание приобрело приличный вид, "офисный планктон" начал совершенно по-другому себя вести. Потому что, в какую среду человека засунешь – так он себя и ведет.

Что касается цвета фасадов, то обычно к проекту каждого дома прилагается цветовой паспорт, где указан не просто цвет, но и фактура поверхности. И эти условия выдерживаются довольно жестко. Если клиент покупает дом на стадии строительства, то у него есть возможность выбрать из шести-семи вариантов, заложенных в проект.

Мне кажется, что цвет фасада очень важен, особенно у нас, в России. Шесть месяцев в году мы живем в монохромной среде: более-менее белый снег, черные деревья, а все остальное - серое. Именно поэтому русская архитектура XVIII-XIX веков, периода, когда она была очень близка европейской традиции, отличалась исключительно яркими базовыми цветами.

Вопрос: Вы много говорили о влияние античной архитектуры. Существует ли в истории мировой архитектуры какой-то иной стиль, который тоже можно было бы использовать как образец для подражания при создании комфортной среды обитания?

Максим Атаянц: Давайте сразу оговоримся, что, будучи европейцами, мы вряд ли хорошо воспримем арабскую или юго-восточную парадигму формирования городской среды: это когда спереди то ли гараж, то ли лавка, сверху что-то понавешено, дом куда-то туда назад строится, а на улице все всем торгуют. Если же говорить о европейской традиции, то, действительно, до 1910-х годов не было ни одной эпохи, ни одного архитектурного стиля, который бы не находился в диалоге с античностью. А вот после 1910 годов, одновременно с абстрактным искусством, появились модернистская архитектура и модернистское градостроительство, которые дают нам другие примеры. Но тут надо понимать, что модернизм – это в принципе очень жесткая левая идеология , целенаправленно занимающаяся исправлением человеческой жизни и природы. Поэтому стихийно сложившихся модернистских комплексов априори быть не может, их всегда придумывали архитекторы, например Вальтер Гропиус в Германии, многие американские архитекторы… Не скажу, что мне модернистские дома не нравятся, они бывают очень красивые. Проблема в том, что они не образуют хорошего целого. Представьте себе множество красивых домов, расставленных без всякой связи друг с другом - довольно угнетающая среда образуется. Достаточно вспомнить эти страшные американские пригороды, где на километры тянутся одинаковые домики из каталогов, а в булочную нужно ехать полчаса на машине.

Вопрос: Максим Борисович, Вы могли бы привести примеры того, как античная архитектура уживается в современном городе?

Максим Атаянц: Чтобы понять, как постройки с античными реминисценциями живут в городской среде, достаточно выехать на Садовое кольцо: вся историческая московская архитектура или постройки 1930-1950-х годов переполнены этими ссылками.

Что касается моих собственных проектов, то могу показать вам одну забавную штуку: это колоннада, которую я пристроил к внутреннему фасаду одного из домов на Остоженке. Только это, конечно, не архитектура. По сути, это шкаф, разросшийся до размеров фасада. К этому слишком серьезно относиться, наверное, не стоит, но я делал это с любовью…

Вопрос: Вы сказали, что критерий удачной городской среды – это когда человеку комфортно в ней находиться без особого дела в течении получаса. А каковы критерии, позволяющие понять, что удался конкретный дом, таунхаус?

Максим Атаянц: Но тут критерий элементарный: если человек живет в доме и не поминает архитектора всуе, значит все нормально. А если серьезно, то это какие-то базовые принципы: адекватно распланированное помещение, комнаты оптимального размера, хорошая ванная, кладовые, подсобки. Дом тем и лучше квартиры, что в нем есть место для подсобных помещений. Обязательно должен быть гараж. Человек вправе использовать его как еще одну комнату, но при нашем климате очень важно иметь возможность поставить машину в теплое место.

Вопрос: Каким Вы видите дом своей мечты? Возможно, Вы в нем уже живете?

Максим Атаянц: Я живу в 80-метровой квартире в центре Петербурга, что по нынешним временам считается довольно скромным. Она меня пока устраивает и не раздражает. Я отчетливо понимаю, что жизнь в загородном доме – это, во-первых, колоссальные разовые затраты, а, во-вторых, высокая стоимость эксплуатации и содержания. Я на это пока еще не заработал. Когда-нибудь я построю себе дом. Вот тогда и будет видно, какой. Тем более, что в этой ситуации уже ни за кого не спрячешься, не скажешь: "Заказчик - идиот, поэтому так вот получилось".

Вопрос: Максим Борисович, есть ли какие-то корреляции между комфортной внешней средой и внутренним пространством?

Максим Атаянц: Корреляция между внешней средой и внутренним пространством – это окно. Поэтому, при формировании среды нужно обязательно учитывать еще одно условие: чтобы у человека вид из окна на эту среду был красивый. У нас с этим большие проблемы, не случайно, самые популярные участки те, что обращены к лесу. Но леса на всех не хватает, кто-то и внутрь пространства должен смотреть, так что нужно сделать среду такой, чтобы человек видел что-то красивое.

Вопрос: Вы упоминали о такой проблеме, как нарезка участков. Может ли архитектор как-то обыгрывать этот диссонанс?

Максим Атаянц: У меня был такой случай. Заказчик сказал "Я хочу построить небольшой домик - 300 кв. метров на 15 сотках. Только у меня сзади участка лес, спереди - дорога, а то, что сбоку я вообще видеть не хочу, потому что какой ужас там построят, мы предсказать не можем". И мне пришлось придумать, как в пределах этого тесного пятачка обезопасить хозяина от "прекрасных" фантазий соседей. В результате, мы так структурировали пространство участка, чтобы дом практически перерезал его пополам. Получилось два двора: один более-менее формальный перед домом, второй - очень уютный, с галереей – сзади. И все основные окна мы сориентировали на этот внутренний двор.

Вопрос: Вы проектировали дом в Швейцарии. Там больше ограничений, чем у нас, или меньше?

Максим Атаянц: Там было кошмарное ограничение. Дело в том, что именно в этой деревеньке Монтаньола под Лугано проживал в течение 30 или 40 лет знаменитый немецкий писатель Герман Гессе - нобелевский лауреат и все такое. Это примерно то же самое, что для нас Ясная Поляна или Пушкинские горы - там ходят стада туристов. И, по закону подлости, как раз чуть выше склона, на котором проектировался дом, находится мемориальная скамейка, сидя на которой Гессе любовался видами. Поэтому нам выдвинули очень жесткие условия: ни для одного человека, проходящего по тропинке и садящегося на скамейку, пейзаж не должен быть испорчен.

Это, наверное, одна из самых абсурдных 3D-визуализаций, которые я в своей жизни делал: пришлось прорисовать все детали, вплоть до мусорного бака и таблички, поясняющей, почему Гессе любил эту скамейку. Лишь для того, чтобы продемонстрировать, что крыша нашего дома совершенно ничего не закроет.

Вопрос: Какие, по Вашему мнению, материалы и технологии оптимально подходят для малоэтажного строительства?

Максим Атаянц: Оптимальными материалами и технологиями следует считать те, что обеспечивают более или менее капитальность этого малоэтажного строительства. Поэтому, мне кажется, что для наших условий североамериканский вариант не подходит. Когда у нас только начали по видео показывать всякие фильмы ужасов, я поражался, как лезущие в дом зомби кулаками прошибали наружные стены. А потом, когда изучил их технологии, понял, что это было не художественное преувеличение. Как правило, там ставятся каркасные деревянные бруски, изнутри зашиваются гипсокартоном, снаружи еще чем-то, промежуток заполняется утеплителем, и через три недели дом готов. Потом приходит торнадо – и дома нет. Но через три недели он опять стоит. В принципе, ничего плохого в такой технологии нет, и, наверное, для социального жилья это приемлемо, когда людям просто негде жить и не на что. Но когда в Москве по принятым сегодня ценам, людям впаривают таунхаусы, у которых через 30 лет официально кончается срок амортизации, то, наверное, это не совсем порядочно.

На мой взгляд, лучше использовать пено- или газобетон. Обязательно должна быть кирпичная облицовка, либо хорошая штукатурка снаружи. Кровли могут быть разные. Главное, чтобы их степень капитальности позволяла дому хотя бы 100 лет простоять по-человечески.

Круглый стол состоялся 18 сентября в информационном агентстве РИА "Новости". Эксперты обсудили экономические и эстетические аспекты нового для России типа жилья – таунхаусов. В работе круглого стола приняли участие генеральный директор Urban Group Иван Богатов и архитектор Максим Атаянц, спроектировавший "Ивакино-Покровское".

"Мы утверждаем, сказал Иван Богатов, что можно строить комфортные красивые таунхаусы площадью от 150 до 200 метров и продавать их с выгодой для девелопера по цене двухкомнатной московской квартиры. Цена на землю – это данность, с которой мы не можем играть, но мы можем управлять плотностью застройки".

Иван Богатов подчеркнул, что в решении этой задачи велика роль архитектора. "Как показывает опыт "Ивакино-Покровского", и планировки можно сделать продуманными и удобными. И таунхаусы расположить с небольшим смещением – так, чтобы соседи не смотрели друг другу окна в окна. Да, от нас на проектной стадии потребовались недюжинные усилия, но зато сейчас я с чистой совестью могу сказать: продавайте 2-комнатную квартиру в Бирюлево, Тушино или Капотне и переезжайте в таунхаусы в 10 километрах от Москвы. Это будет более комфортное жилье".

По мнению Максима Атаянца, архитектор, проектирующий таунхуасы для среднего класса, должен учитывать, что покупка такого жилья гораздо более значимое событие, чем вилла в 2 тысячи квадратных метров для миллиардера. "Мы обязаны сделать так, чтобы это была эстетичная, комфортная среда для проживания. Поэтому, проектируя "Ивакино-Покровское", я помимо комфорта самих квартир, особое значение придавал комфорту среды - визуальному и двигательному. Поэтому жилой комплекс выполнен в стиле старого города, с легкой асимметрией в плане, сбивающей с монотонных прямых углов. В нем нет ни одного повторяющегося фасада – чтобы человек мог персонифицировать свой дом, и в конечном итоге полюбить его".

В работе круглого стола также приняли участие:

Инвестиции в эстетику составляют всего 1 – 2 процента от себестоимости строительства, однако по-настоящему выразительные здания, жилые комплексы, поселки можно пересчитать по пальцам. В чем причина? В позиции девелоперов, предпочитающих рисковать, что их объект будет хуже продаваться, но не желающих тратить лишний процент средств? В ментальности (платежеспособности) покупателей, не готовых доплачивать за эстетику? Во всеядности и емкости рынка? Из чего складывается цена эстетики в разных сегментах жилищного строительства – многоэтажных домах, таунхаусах, коттеджах…? Какие факторы наиболее значимы для разного типа застройки и какой прирост цены дает каждый из этих слагаемых? Сколько стоит, например, вид из окна в эконом, бизнес и элитном жилье? Какие стили оказываются наиболее экономичными и почему? Какие архитектурные решения наиболее востребованы покупателем? Как строятся взаимоотношения девелопера с архитектором при выработке концепции? В какой мере государственные инстанции могут влиять на эстетику современного жилищного строительства? Эти и другие вопросы предстоит обсудить во время дискуссии.

К участию в круглом столе приглашены:

Ведущая: Добрый день, коллеги! Позвольте представить вам гостей, которые будут участвовать в дискуссии. Максим Борисович Атаянц, архитектор, директор "Архитектурной мастерской М. Атаянца". Иван Германович Богатов, генеральный директор компании Urban Group, по инициативе которой проводится данный круглый стол. Александр Борисович Долгин, экономист, профессор кафедры "Прагматика культуры" Высшей школы экономики. Юрий Пантелеймонович Григорьев, первый заместитель главного архитектора города Москвы, директор Московского научно-исследовательского и проектного Института типологии и экспериментального проектирования. Николай Сергеевич Малинин, архитектурный критик, главный редактор журнала "Made in Future". И Михаил Анатольевич Филиппов, архитектор, глава "Мастерской Михаила Филиппова".

Мой первый вопрос Александру Борисовичу Долгину, как экономисту. Насколько рентабельна эстетика в жилищном строительстве? И можно ли вообще говорить об эстетике в терминах "выгоды", "цены"?

Александр Долгин: Если позволите, я намечу некоторые основные линии нашей сегодняшней беседы, с точки зрения аналитиков рынка, экономистов, маркетологов. Совершенно очевидно, что всем хочется жить в качественной архитектурной среде, всем хочется, чтобы вокруг было красиво. Однако, поездив по окраинам нашего города, замечаешь, что в основном Подмосковье застроено однотипными, некрасивыми, унылыми проектами, в которых не чувствуется присутствия ни руки, ни души архитекторов и других специалистов по красоте. Возникает противоречие: вроде бы у людей есть потребность жить в красивой среде, потому что в ней они себя хорошо чувствуют, в ней вырастают любознательные, симпатичные дети. И, хотя красота эта немедленно отражается на цене, которая вырастает на 20-30 процентов, а иногда и в два раза, люди готовы за нее платить. И, тем не менее, лишь одна десятая процента всего возводимого жилья учитывает эту наценку на красоту. Почему же не больше?

Вопрос особенно важен сейчас. В стране идет колоссальное строительство, возводятся десятки миллионов квадратных метров, на это тратятся десятки миллиардов долларов ежегодно. Почему бы не сделать так, чтобы конечный продукт был еще и качественным с точки зрения архитектуры?

Многие рынки уже освоили красоту как товар: не только рынки моды и роскоши, где красота традиционно высоко ценится и дорого стоит, но и автомобилестроение, и гастрономические рынки, и многие-многие другие. В красоту вкладывают деньги, ее продают, ее покупают. На нее есть спрос и есть предложение.

Надо сказать, что и на рынке жилья происходят те же самые процессы. Пять лет назад мы провели большое исследование с несколько провокативным названием: "Сколько стоит вид из окна?". По результатам исследования выяснилось, что данный вид продукта имеет довольно твердые котировки: в жилье эконом-класса наценка за хороший вид из окна составляет – 10-20 процентов, в бизнес-классе – 30 процентов, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности. В тот момент это было пионерское исследование, с тех пор рынок сильно развился в этом направлении, и, в целом, подтвердил наши выводы. Очевидно, что вид из окна – это всего лишь маленькая частичка того большого комплекса, который можно называть качественной архитектурой. У этого понятия есть и другие критерии, и я надеюсь, что во время сегодняшней беседы специалисты нам их раскроют глубже.

Мне же, как экономисту, понятно одно: эта ценность существует, но по какой-то причине она сейчас недооценена людьми. Люди как бы не уверены в том, что за это следует платить. Как следствие, производители этого блага не уверены в том, что их усилия по его созданию будут вознаграждены, и поэтому предпочитают не рисковать. Однако расчеты показывают, что инвестиции в качественную архитектуру составляют немногим более 3-4 процентов от себестоимости проекта. А выгода, которую из этого может извлечь производитель, составляет 20-30 процентов – это если не учитывать увеличение скорости продаж, то есть повышение ликвидности, что, по сути, равнозначно тому же приращению рентабельности.

Вполне возможно, что красота и экономика не дружат сейчас просто потому, что их еще не успели поближе познакомить. Может быть, кому-то кажется, что красивое – это обязательно очень дорого, и это очень трудно сделать. Поверьте, при сегодняшнем уровне технологий это уже не так сложно, как 30-40 лет назад. Другим кажется, что непреодолимым препятствием является трудность работы с архитекторами, с индивидуальными заказами. Но и это вопрос разрешимый. Третьих волнует непредсказуемость человеческих вкусов. Но, на самом деле, потребительские предпочтения в этой области известны: больше половины покупателей любят спокойную классику.

Вот тот круг вопросов, который волнует экономистов. Коротко проблема звучит так: можем ли мы что-то сделать для того, чтобы было больше качественной архитектуры?

Ведущая: Вопрос Юрию Пантелеймоновичу Григорьеву. В какой мере государственные инстанции могут влиять на эстетический облик города?

Юрий Григорьев: Мы живем в огромном городе, где земля для нового строительства завтра-послезавтра фактически закончится. Мы слишком быстро застраиваем город: 5 миллионов квадратных метров в год – это, примерно, 50-60 тысяч квартир. И никто пока не собирается уменьшать объемы строительства. Не будем забывать, что массовое, доступное жилье во всем мире создается на индустриальной основе: будь это в Финляндии, Америке или Германии. В этой ситуации архитектор должен, в первую очередь, думать о планировке квартиры, о ее функциональном зонировании, о современном инженерном оборудовании, об удобстве попадания в дом, об устройстве паркинга, и т. д. и т.п.

В то же время, проектировщик связан огромным количеством санитарных, противопожарных и прочих требований, он должен думать о безопасности и здоровье жителей. Третье противоречие – мы вынуждены из-за нехватки земли лезть вверх. Я лично не большой сторонник высотных зданий, ибо, чем выше здание, тем оно дороже в эксплуатации. Начиная с четвертого-пятого этажа требуется искусственная подкачка, идет огромный перерасход электроэнергии и так далее. У нас северный город, поэтому один из важнейших вопросов – тепло. Архитектор должен уметь экономить энергоресурсы через конструкции и планировку. Таковы жесткие условия массового, индустриального строительства.

Теперь давайте сравним. Я не согласен с тезисом моего соседа о скучности и безликости современной застройки. Возьмем для примера Марьинский парк, Южное Бутово или часть Куркино – там везде возведены новые серии, отмеченные государственными наградами именно за архитектурно-планировочные решения. При этом, они на 30 процентов дешевле, чем монолитные дома, просто за счет того, что это фактически "машинная сборка", все элементы здания делаются на конвейере. Такой дом можно собрать в любое время года и это намного проще, чем отстроить дом из кирпича и монолита. Кстати, это еще одна хитрость застройщиков, которые обманывают обывателей, предлагая им "кирпичные дома". Нет у нас кирпичных домов! Это тот же бетонный монолит, облицованный в полкирпичика.

Теперь вернемся к эстетике. Я переехал в Москву из Минска в 1986 году. И сразу же нажил огромное количество врагов, потому что пытался бороться с засильем однотипных серий. Тогда главное было – квадратные метры, поэтому десятилетиями возводили дома по одному и тому же проекту - бело-голубенькие, с которых сыпется облицовка Квартиры в них вообще не отвечали никаким современным стандартам. Вся беда в том, что наша экономика такова, что все определяется валом производства. Для застройщика главное – как можно дешевле спроектировать – сэкономить на мозгах проектировщиков, архитекторов, инженеров, как можно дешевле построить (отсюда неквалифицированные гастарбайтеры) и как можно дороже продать.

В то же время есть государственные органы, которые в меру своих возможностей, все это прослеживают, эксперты проверяют, прежде всего, с точки зрения градостроительной грамотности. Я лично убежден, что мы теряем градостроительную эстетику. Москва всегда была ансамблевым городом, но сейчас многие архитекторы видят только себя и больше никого вокруг. Из-за этого в городской среде появляется все больше и больше случайных "штук", теряется ансамблевость.

Возвращаясь к эстетике массового строительства, нужно понимать, что массовое всегда остается массовым. Но сегодня у нас есть разнообразный набор типов домов, который позволяет нам играть этими сериями в зависимости от конкретной градостроительной ситуации. Где нужен акцент – повышаем этажность. Где нужен спокойный фон – делаем его более сбалансированным. Нельзя огульно говорить, что на окраинах все серо. Я так с ужасом смотрю на дорогие коттеджи, которые понастроили в пригородной лесопарковой зоне - безвкусица страшная! И никакой системы. А в городе есть система.

Но когда мы говорим об эстетике жилья, нужно думать не только об отдельном доме, но и о благоустройстве. Когда я работал в Минске, то строил там "город-сад". А в Москве речки закапывали в землю в погоне за валом квадратных метров, срезали весь рельеф, всю природную среду. Разве можно было Крылатское застроить типовыми домами – это уникальное место для отдыха с потрясающими природными данными?! Сейчас мы с этим покончили.

Мы сегодня поставили цель: 6 миллионов квадратных метров из 36-ти, приходящихся на хрущевские 5-этажки, к 2009 году должны быть снесены. Да, мы вынуждены строить на этом месте как минимум в 2,5 раза больше жилья, чтобы окупить расходы на снос, переселение, обновление инженерной структуры. Беда в том, что мы придумываем новые серии домов, а директора заводов не хотят менять конвейер. Им не выгодно, у них и так идет прибыль, зачем еще что-то менять? Конкуренции почти нет, а она должна быть. Мы с Кузьминым требуем, чтобы каждые 3-4 года эти серии менялись, и никак не можем этого добиться. Отсюда этот красно-белый дом П-44 во многих районах. Отсюда одинаковость. Мы пытаемся с этим бороться, но это очень сложно в условиях, когда деньги командуют всем.

Ведущая: Господин Григорьев говорил о массовой застройке и типовых сериях. Здесь присутствует Иван Германович Богатов, чья компания Urban Group возводит жилой комплекс таунхаусов, где все фасады разные. И хотя это жилье для среднего класса, здесь явно вложены средства в эстетику. Правда ли, что это жилье доступно? На чем основывался ваш экономический расчет вложений в красоту в этом сегменте рынка? Оправдан ли он?

Иван Богатов: Постараюсь ответить по порядку. Компания сейчас активно работает в сегменте жилья для среднего класса – разрабатывается сразу несколько проектов для среднего класса – "Ивакино-Покровское", Аксаково, Сходня – таунхаусы и многоквартирные дома, и во всех этих жилых комплексах вкладываются деньги в эстетику. И везде речь идет об умеренной стоимости. В "Ивакино-Покровском" мы ориентируемся на цену средней двух-трехкомнатной квартиры в панельном доме на окраине Москвы. Естественно, мы тщательно считали, как сделать подобное жилье эстетичным? Есть ли в этом какой-то экономический смысл?

Искать ответ мы для начала отправились на те же самые окраины Москвы, в районы массовой застройки. Мы сравнили две серии панельных домов: старинную П-111, которая строится до сих пор, и более новую П-44К, в которой, на наш взгляд, добавлено чуть больше эстетики – дома слегка покрасивее, планировки поудобнее. Естественно, сравнивали территориально близкие дома. Обнаружили, что при разнице в себестоимости строительства этих двух серий в 50 долларов на квадратный метр, разница в цене этого метра при продаже доходит до 200 долларов. То есть, инвестиции в 50 долларов приносят застройщику прибыль в размере 200 долларов. Получилось, что есть прямой смысл вкладываться в эстетику.

Мы сформулировали для себя это как один из приоритетов. Сформулировали десяток критериев, позволяющих отличать красивое от некрасивого. Просчитали, во что эта красота обойдется: кирпич, цемент дополнительные декоративные элементы... В итоге решили, что, невзирая на все затраты, мы сможем сделать наш продукт красивым и при этом остаться в рамках стоимости 2-3-комнатной квартиры на московской окраине.

Юрий Григорьев: Что-то я не могу поверить этому, извините меня.

Иван Богатов: Я могу дать Вам телефон службы продаж. Арифметика довольно простая: мы выяснили, что наши вложения в эстетику в конечном итоге будут стоить около 2,5 миллионов долларов на поселок с продажной площадью 50 тысяч квадратных метров. Это порядка 3,5 - 4 процентов от инвестиций. Это и есть стоимость красоты – не дорого в масштабе общих вложений.

Ведущая: Мы выяснили, во сколько обходится эстетика застройщику. А что думают архитекторы? Вопрос к Максиму Борисовичу Атаянцу. Насколько я знаю, Вы придерживаетесь классической традиции в архитектуре. С вашей точки зрения, что более экономично – классика или современность?

Максим Атаянц: Я, боюсь таких прямолинейных определений. Скажем, я придерживаюсь традиционного языка в архитектуре – если можно так сказать, архитектор традиционной ориентации.

Мне хотелось бы для начала несколько раз согласиться с Юрием Пантелеймоновичем Григорьевым. Прежде всего, нужно сказать, что эстетика – это, конечно, важно, но если при этом у человека будет маленькая, темная комната и никаких элементарных удобств, то грош цена всей этой эстетике.

Это, казалось бы, совершенно тривиальная и очевидная мысль, но зачастую ее не берут в расчет. Из разговора складывается ощущение эстетики как некой красоты, которая прилеплена к дому сверху. Что не очень верно. Поэтому мне хотелось бы в первую очередь определить, что такое красота и эстетика в массовом жилищном строительстве. Из современного представления о художественном процессе слово "красота" изгнано, само это понятие почти что табуировано. Если какому-нибудь актуальному художнику сказать, что он сделал нечто красивое, то это будет воспринято почти как оскорбление. Жилищная архитектура, особенно массовая, по определению фоновая вещь, она должна, прежде всего, формировать среду. Возьмем Санкт-Петербург, где на градостроительный каркас города, образованный выдающимися памятниками, наращивалась обычная плоть города – жилые дома. В этой застройке мало произведений, попадаются даже довольно убогие здания, а общее же впечатление располагающее. То есть для массовой жилой архитектуры, важнее всего создавать для человека дружелюбную, комфортную среду. И только после этого вносить туда какие-то элементы "красивости", если они нужны.

Массовое жилье прежде всего должно быть удобным. Но понятие "удобство" не нужно рассматривать слишком узко. Потому что удобно – это, в том числе, когда там приятно находиться. Жилой дом сам по себе это недостаточный элемент для того, чтобы создать среду. Дома должны быть как-то между собой организованы. Получилось это или нет – проверить очень просто: человек вышел за дверь собственного дома - может он хотя бы полчаса просто прослоняться или пофланировать по этому поселку или кварталу, получая при этом удовольствие?

Чтобы жилая среда получилась уютной и комфортабельной, в ней должно присутствовать некое зрительное разнообразие. Пища для глаза должна быть иерархически сложной и адекватно восприниматься с разных дистанций. Если вплотную здание представляет интерес, а с большой дистанций выглядит как бессмысленная коробка без силуэта, то такая архитектура работает плохо. И, наоборот, при ближайшем рассмотрении, должны открываться интересные детали – фактура материалов, качество работы и т.п. Хотя не надо забывать, что архитектор, возводящий жилой дом в уже сложившейся среде, поневоле ограничен в средствах. Не дай бог, если он будет стараться всю душу вложить. Можно построить очень красивую штуку, а в итоге на сотни метров вокруг среда окажется разрушена. Эстетика не равнозначна броскости.

Еще важный момент: любая архитектура переживается человеком в движении. Архитектуру часто называют искусственной природой. Так вот, если в природе человек живет, он ее переживает, то и, находясь в архитектурном окружении, он должен обязательно испытывать некий интерес, почти на физиологическом уровне. Человеку должно хотеться идти в каком-то направлении или смотреть на какой-то объект, он должен пластически переживать архитектуру, находясь внутри нее. Как это сделать – это вопрос опыта, общих рецептов тут нет.

Ведущая: Спасибо большое. На нашем круглом столе присутствует архитектурный критик Николай Сергеевич Малинин. Вы не могли бы привести какие-нибудь удачные примеры домов, где и красиво, и удобно, и экономически выгодно?

Николай Малинин: Послушав выступления коллег, я понял, что мы все говорим о совершенно разных вещах: панельной застройке, таунхаусах, элитном жилье. И привести это к какому-то единству невозможно в принципе. С моей точки зрения, понятие "эстетика" в живой архитектуре не определено, его по большому счету, нет. Хотя, глядя на приглашенных архитекторов - Мишу Филиппова и Максима Атаянца, я понимаю, что сюда позвали тех архитекторов, которые работают с эстетикой.

Повторюсь, что красота и эстетика в архитектуре - это все совершенно условные сейчас понятия. Достаточно просто сравнить, как оценивается архитектура в рекламных буклетах, в журналах о недвижимости, в журналах профессиональных, в широкой прессе Ничего дельного про дом прочитать невозможно – какие-то сопли и слюни, направленные на то, чтобы впарить продукт заказчику-лоху. Понятие эстетики определяется сегодня в основном рекламой. Например, среднестатистический москвич скажет, что самые красивые дома у компании "Дон-Строй", - просто потому, что прошла массированная реклама, и всем в голову вбили, что это красиво.

По моему ощущению, эстетика в вопросе покупки жилья никакой роли не играет. Понятно, что интуитивно человек чувствует, что "вот этот дом мне нравится, а этот не нравится". Но я не представляю, как вывести эти понятия на какие-то внятные экономические рельсы. Единственное, что можно сказать - покупатели ориентируются на некие бренды, причем бренды весьма условные и сомнительные. Как правило, они или связаны с конкретным местом, где находится дом (так эксплуатируется привязка к Серебряному бору, бульвару и т.п.), или с именем западного архитектора, какого – не важно, главное, чтобы западного.

Поэтому, в попытке понять, что такое красивый дом, наверное, стоит апеллировать к профессиональным институциям: специализированной прессе, выставкам, премиям. Хотя и профессиональные критерии в нашем отечестве "плавают". Ну, можно, тем не менее, договориться, что в красивом доме должны присутствовать оригинальность формы, новизна объемно-пространной композиции, деликатная вписанность в среду, грамотность планировок, качество строительства… Конечно, в идеале в красивом доме должны присутствовать все эти качества разом, но это редко совпадает. Часто если у дома необычная объемно-пространственная композиция, то с планировками полный швах, а если он в среду корректно вписан, то, скорее всего, никакой новизны форм. Хочу показать вам несколько фотографий жилых домов в Москве. Есть сайт "Другая Москва", где собираются все постройки за последние 15 лет, отмеченные, как самые хорошие. Их отбирают по количеству публикаций в прессе, номинаций на премии, по участию в выставках… За 15 лет там набралось 170 домов. Причем я посчитал, сколько в эту выборку попало жилых домов. В 1998 и 1999 годах – это было буквально по одному дому. В 2001-м году произошел прорыв – там оказалось сразу 7 домов. Последние 5 лет каждый год в эту выборку попадает 4 жилых дома. Причем, как видите, здесь нет никаких четко выраженных предпочтений по стилям – модернистские дома или, наоборот, традиционные. Здесь просто собраны дома по принципу качественной и красивой архитектуры.

Я стал сравнить цены вот в этих правильных, красивых домах, с ценами домов, находящихся в тех же районах, в тех же сегментах, но не попавших в эту выборку. И оказалось, что никакой принципиальной разницы по ценам между ними нет. Более того, даже если изначально эта разница была заложена, то в процессе строительства и продажи она сравнялась. Вот, например, два проекта "Капитал Групп": жилой комплекс "Аэробус" и жилой комплекс "Северный город". Они разительно отличаются по архитектуре, стартовая цена "Аэробуса" была на 150 долларов дороже. А сейчас квартиры в "Северном городе" и "Аэробусе" стоят абсолютно одинаково – 3050 долларов за метр. Напрашивается вывод: качественная архитектура никакой прибавки, никакой добавочной стоимости не образует.

Выводы я хочу сделать очень простые: рынок настолько разогрет и перегрет, что он "ест" все, и ему совершенно все равно, интересная это архитектура или нет. Главным определяющим фактором служит местоположение, "начинка" дома и так далее. А архитектурный облик ничего не меняет в цене дома. Потому что всем понятно: недвижимость – это лучшее вложение капитала, и пока это не изменится, не сдвинется ситуация и с архитектурой. Потому что, по большому счету, эстетика никому, кроме архитектора и города, не нужна. Что такое город? Город – это общество, это понятие, которое у нас не имеет большой цены и веса, в отличие от рынка, который понятие конкретное, даже чисто конкретное. Единственное, на что мы все уповаем, что с течением времени возникнет такое понятие, как репутация застройщика. И если этот застройщик планирует прийти на рынок всерьез и надолго, а не просто по-быстрому срубить денег и испариться, то, возможно, ему придется искать какие-то конкурентные преимущества, одним из которых все-таки окажется архитектура.

Ведущая: Спасибо большое. Я смотрю, у Ивана Германовича появился единомышленник, который считает, что на стоимости дома эстетика кардинальным образом не отражается.

Иван Богатов: Я бы сказал, антагонист. Потому что я считаю прямо противоположное: эстетика на стоимости дома должна отражаться. И она отражается де-факто – мы это анализировали, считали, а не просто посмотрели сайт.

Юрий Григорьев: Очень сильно отражается.

Максим Атаянц: Стоимость и себестоимость еще не путайте – мне кажется это произошло.

Ведущая: У нас остался еще один участник – архитектор Михаил Анатольевич Филиппов, известный своим эстетическим подходом, концепцией

Михаил Филиппов: У меня такое ощущение, что, обсуждая эстетику, мы говорим все на разных языках. Эстетические категории, связанные с красотой, совершенно различны для различных объектов природы - людей, пейзажей, животных. Мы не можем критерии красивой женщины употреблять к лошади, и, наоборот, там совершенно другая длина носа требуется. Поэтому надо просто осознать одну вещь, которая лично для меня снимает противоречие между классикой и современными панельно-штукатурными домами. Это просто различная эстетическая среда. То понятие, которым мы оперируем сегодня – это так называемая дизайнерская эстетика, которая может быть очень качественной, очень хорошей, но эстетикой неустойчивой. Вся торговая цивилизация построена на промышленной эстетике - это эстетика стульев, столов, мебели, радиоприемников, автомобилей, самолетов и так далее. И тот факт, что термин "машина для жилья" был перенесен на современную архитектуру, как раз и говорит о том, что к ней надо подходить с точки зрения дизайна. И не нужно в ней искать эстетические категории старых архитектур.

Символично, что наша встреча совпала с 50-летием такого исторического события, как "сдирание излишеств". Это было Совещание строителей, на котором Никита Сергеевич Хрущев четче всех сформулировал тот подход, о котором я сейчас говорю. Он просто декларировал, что архитектура не должна быть искусством вообще. Что имел в виду Никита Сергеевич? Конечно, не отмену искусства как такового, а то, что для современного искусства надо искать другие критерии.

Потому что современная эстетика, в том числе панельная, это – эстетическая категория. Символизма в современном массовом жилье не меньше, чем в готическом соборе, если разобраться всерьез, что и зачем там сделано и употреблено. Кроме того, современная архитектура сама по себе декларирует свою временность. Она не претендует на вечность, она никого не обманывает. Она решает очень благородную, красивую задачу, но не вечную.

И последнее, что я скажу. Мы ничего не можем сделать, даже если очень захотим. Мы не можем сделать город ни красивее, ни некрасивее. Город, на самом деле, отображает нелицеприятное лицо общества, и когда мы прогуливаемся по Каменноостровскому проспекту Петербурга, то отлично различаем, где перед нами Серебряный век, где сталинская диктатура, а где брежневский социализм стоит. Это то же самое, что и с человеческой красотой. Люди, как бы они ни одевались, как бы они ни красили свои лица, в них все равно проступит их содержание. Поэтому я не думаю, что есть проблема, которую нужно в принципе решать. Это само решится. Красота города зависит от нас самих, если мы будем жить красиво, то у нас будет красивый город.

Ведущая: Александр Борисович, внесите ясность.

Александр Долгин: Все, что было сказано, способствовало тому, чтобы затемнить и усложнить сформулированный вопрос, представить его как неразрешимый. А на самом деле все довольно просто. Рентгеновское излучение безвредно, пока о нем ничего не знаешь. Точно так же и красота ничего не стоит, если никто не обратил внимание на то, что это не просто приятно, а это экономическая категория. Можно сколько угодно спорить о том, что такое эстетика, но что такое антиэстетика, что такое стройка, в которую не вложено ничего творческого, всегда видно. Так же всегда видно, что любой человек - будь он представителем массы или элиты, образованным или среднестатистическим - всегда испытывает некоторое одухотворение, попадая в качественную архитектурную среду. Ошибается Николай Малинин, когда говорит, что вложения в архитектуру не находят экономического отклика. Если этого не видно в цене, значит, это видно в ликвидности: красивый дом при той же заявленной цене продается вдвое-втрое быстрее, что с учетом оборачиваемости средств дает высокую рентабельность.

Здесь была предпринята попытка говорить с позиции производственников: как нам трудно сделать красиво, какой-то директор завода почему-то не хочет. На самом деле, вопрос в другом. Вопрос – в формировании спроса. Если люди захотят – производственники это произведут. Современные рынки – это так называемые рефлексивные рынки, о которых писал Джордж Сорос. Все зависит не от того, как есть на самом деле, а от того, что люди про это думают. Если люди считают, что приемлемо ходить в свою унылую, загаженную коробку, мышкой прошмыгивая в подъезд и отгораживаясь ото всего в своей квартире, то они будут платить за эту антикрасоту столько же, сколько и за архитектуру совершенно другого качества. А если донести до человека, что, вообще-то, вовсе не обязательно так жить, то отношение начинает меняться. Если накинуть 3 процента и доплатить по 100 долларов за квадратный метр, то и сам владелец жилья, и его жена, и его дети будут с хорошим настроением выходить из дома и с удовольствием туда возвращаться. Ведь психологические, когнитивные ресурсы человека тоже имеют свою цену – и она немалая, как демонстрируют рынки внимания и рекламы. А вы тут рассказываете, что панельные коробки, оказывается, несут в себе очень большую эстетику. Да, несут, но мы ее не чувствуем. Вернее, мы ее чувствуем как антигуманную.

Ведущая: Я думаю, самое время перейти к вопросам журналистов. Пожалуйста.

Журналистка: Анастасия Савиных. У меня вопрос к господину Богатову. Вы говорили о том, что позиционируете Ивакино-Покровское как комплекс для среднего класса. Но где гарантия, что, вкладываясь в красоту, вы не "улетите" в сегмент дорогого элитного жилья? Или, наоборот, не начнете экономить на всей своей красоте? Комплекс ведь только строится. В чем ваша выгода? Вы не похожи не альтруиста

Иван Богатов: Ну, в бизнесе быть альтруистами и невыгодно, и опасно. Мы реально дополнительно вкладываемся в эстетическую составляющую: в комфорт, красоту, среду... В нашем комплексе таунхаусов нет ни одного повторяющегося фасада. Какая нам от этого выгода? Отвечу в цифрах. Мы потратили дополнительно 2,5 миллиона долларов на то, чтобы сделать этот комплекс красивым, и мы рассчитываем (и продажи подтверждают наши расчеты), что вместо обычных для такого проекта сроков реализации в 2,5 года, мы распродадим все за год – ну максимум, полтора.

Теперь, смотрите: мы инвестируем в этот комплекс около 6 миллионов. Сокращая на полтора года срок реализации проекта, мы только на проценте по кредиту выиграем больше 6 миллионов долларов. Плюс, продав этот комплекс с положительным эффектом, мы зарабатываем имидживые бонусы со стороны рынка (а они тоже конвертируются в ликвидность), что помогает нам и дальше работать по модели "эстетика - цена". Аксаково, комплекс в Сходне проектируются по тем же принципам. Быстрая оборачиваемость средств, которые мы вкладываем в следующие проекты – это выгодно. Это простая экономика.

Журналистка: Юлия Игнатьева, газета "Известия". У меня вопрос к Александру Долгину. Возвращаясь к проблеме, как посчитать эстетику и в данном случае вид из окна. Могут ли в этом помочь судебные иски покупателей, которые приобрели квартиры с одним видом, а затем у них под носом что-то построили? Существует ли такая мировая практика? Есть ли под этим какая-то юридическая база?

Александр Долгин: Сейчас многие сложнейшие вопросы современности пытаются переложить на плечи судей, которые должны их решать исходя из своей мудрости. Но судьи-то все равно обращаются к социологам, к экономистам и просят посчитать. Судебная практика может сыграть роль оповещателя, поскольку ее решения становятся публично известны, и, тем самым, определяют некие нормативы. Но я не думаю, что нужно прибегать к таким сложным процедурам, можно гораздо проще посчитать. Стоимость видов из окна можно оценить по многим методикам, одна из них – провести аналогии с гостиничными наценками за виды. Отели торгуют видами на море за полсотни-сотню в сутки. Если помножить на 10 лет, учесть загрузку и продисконтировать по годам, то на круг выйдет что-то вроде 5-10 тысяч за метр пола, или 50-100 процентов наценки. Перенося эту математику на жилье, нужно сделать поправку на то, что гостиничный вид – кратковременная услуга. Если сравнивать его с домашним, нужна поправка на длительное пользование: наскучит – со стенки не снимешь. Потому должно быть на 30-50 процентов дешевле, чем в отеле. По этой схеме можно высчитать, какая сумма получается за нормативные 8-10 лет эксплуатации.

Можно провести параллель с живописью, отталкиваясь от аукционных расценок. Ведь вид из окна - это картинки с брендом микрорайона, притом сменные, по сезонам и времени суток. Мы знаем, что в Москве у районов есть своя репутация. Эта репутация складывается, в частности, из качества архитектурной среды. Репутация Замоскворечья, Чистых прудов, Остоженки имеет прямое выражение в ценах за квадратных метр.

Журналистка: Валерия Мазганова, главный редактор журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости". Во-первых, огромное спасибо многим за ликбез, мы давно так не веселились. Такое ощущение, что все собрались в детском саду почитать лекцию, а здесь сидят люди, которые первый раз об этом слышат. Я лично прошу познакомить меня с человеком, с профессионалом, который пишет о кирпичном домостроении в Москве. Я пожму ему руку лично. Но речь не об этом. Прозвучала тут, в общем-то, здравая абсолютно мысль о том, что архитектору, который берется за создание проекта, надо платить. У меня вопрос к архитекторам: когда вы разрабатываете индивидуальные проекты, не массовое жилье, ваша внутренняя цензура заставляет вас думать о том, насколько успешно будет реализован этот проект, как быстро вы найдете единомышленников среди покупателей? Несете ли вы ответственность - материально или хотя бы своей репутацией – в том случае, если вы спроектировали то, что не находит отклика на рынке?

Михаил Филиппов: Вы прекрасно понимаете, что нам просто не заплатят деньги, если мы будем проектировать то, что невозможно продать. Со мной практически с самого начала любого проекта работают риэлтерские компании, они, слава тебе Господи, меня любят, и поэтому обеспечивают мне какую-то работу. Но мне хотелось бы повернуть ваш вопрос в несколько другом аспекте. Я искренне убежден, что мой конечный заказчик – не инвестор, не риэлтер и не девелопер, а покупатель. Я считаю, что все, кто находятся между мной и этим покупателем, являются, в общем, посредниками или же сотрудниками: я даю интеллектуальную собственность, свой талант, время, а они дают деньги. А работаем мы все на одного клиента - покупателя.

К сожалению, не все девелоперы это так понимают. Они по своей сути торговцы. Заказчик начинает платить и не понимает, почему мы берем 2-3 месяца на работу, а не приносим ему со склада готовый проект. К несчастью, многие из инвесторов выросли в денежном отношении на торговых операциях, где существует четкий договор, срок поставки: приехали, отдали, расплатились, штрафные санкции и так далее. А это совершенно не работает в строительстве.

Журналистка: Максим, а что Вы можете сказать по этому поводу?

Максим Атаянц: Вы в Вашем вопросе намеренно отделили индивидуальное жилье, построенное по просьбе конкретного человека, от массового, заказанного девелопером. В первом случае, когда архитектор работает непосредственно с тем, кто в этом доме будет жить, все очень просто: пока заказчика не будет абсолютно все устраивать, ничего не сдвинется с места. Из-за этого, к сожалению, у нас в профессии в последние годы появилось множество людей, которые проектируют по принципу "чего изволите". Хотите здесь башенку – поставим башенку. Самое ужасное, что эту систему отношений начали переносить и на проекты с риэлтерами. Часто бывает так: что-нибудь жуткое построили, а автора потом не доищешься. Какое-то общество анонимных архитекторов. Мне кажется, что главный механизм должен быть таким - архитектор отвечает своим именем, своей репутацией. Нет смысла жаловаться: я хотел как лучше, но заказчик такой попался… Не будет же архитектор следующие 20 лет стоять возле этого дома и объяснять каждому проходящему, что "он не хотел, а заказчик вынудил"…" Это не профессионально. Либо нужно отвечать за то, что ты построил, либо на каком-то этапе уметь сказать: "Я не в состоянии продолжать, потому что это идет вразрез с моими профессиональными установками". Другое дело, что слишком часто отказываться - это тоже непрофессионально. Нужно уметь работать, уважая всех остальных участников процесса и конечного потребителя в том числе.

Мне хочется высказать одну важную мысль, которая здесь еще не прозвучала. Мне кажется, что при проектировании массового, доступного жилья ответственность архитектора должна быть еще выше, чем в случае с элитной недвижимостью. Потому что, если богатому человеку из форбсовского списка не понравится его дом, он просто плюнет на него и купит следующий. В масштабе его затрат это просто капля в море. А вот когда человек покупает таунхаус или квартиру, то очень часто это оказывается его единственное приобретение в этой сфере за всю жизнь. Это же невероятная ответственность!